1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
3. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.
Комментарий к Ст. 272 ГК РФ
1. При прекращении права пользования земельным участком (далее ЗУ) собственника объекта недвижимости юридические основания нахождения на данном участке объекта недвижимости отпадают. Если новое соглашение о пользовании земельным участком не было заключено, земельный участок не был выкуплен собственником объекта недвижимости или не приобретен им по иным основаниям, возникает необходимость определить дальнейшую судьбу объекта недвижимости. Если это не запрещено законом, собственник объекта недвижимости может осуществить его снос (демонтаж).
Пункт 1 комментируемой статьи рассчитан на добровольное урегулирование собственником ЗУ и собственником недвижимости, возведенной на этом участке, их правоотношений в случае, если объект недвижимости остается на земельном участке. В этом случае судьба недвижимости решается по соглашению между собственником ЗУ и собственником соответствующего недвижимого имущества. Указанные субъекты свободны в определении условий данного соглашения. Соглашение может предусматривать передачу на определенных им условиях объекта недвижимости в собственность собственника ЗУ, отчуждение земельного участка (его части) собственнику объекта недвижимости и др.
2. При отсутствии или недостижении соглашения спор между собственниками земли и недвижимости разрешается в судебном порядке.
По общему правилу пользователь ЗУ обязан вернуть его собственнику в первоначальном состоянии, поэтому собственник земли может требовать сноса недвижимого имущества после прекращения права пользования.
Суд не принимает решения о сносе здания или сооружения, если снос запрещен законом либо если стоимость недвижимости явно превышает стоимость отведенной под нее земли. Запрет на снос установлен, например, в Законе об объектах культурного наследия в отношении памятников истории и культуры, внесенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также тех зданий и сооружений, по поводу которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о необходимости включить их в этот Реестр. В названных случаях суд может признать право на приобретение земельного участка за собственником недвижимости либо признать право на приобретение недвижимого имущества за собственником ЗУ, либо установить условия пользования земельным участком на новый срок.
3. Правила комментируемой статьи не подлежат применения в следующих ситуациях:
1) при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (см. комментарий к ст. 239.1 ГК РФ);
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (см. комментарий к ст. 279 ГК РФ);
3) при прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации (см. комментарий к ст. ст. 284 - 286 ГК РФ).
4. Применимое законодательство: - ЗК РФ; - ГрК РФ; - ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"; - ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; - Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах"; - ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"; - ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
5. Судебная практика:
- постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11; - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.11.2013 по делу N А32-21424/2012;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2009 по делу N А32-13378/2008.