При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Часть вторая утратила силу.
Комментарий к Ст. 273 ГК РФ
1. Если собственник земельного участка совпадает в одном лице с собственником расположенного на нем недвижимого имущества, то переход права собственности на здание или сооружение влечет переход права собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение недвижимости без земельного участка, а земельного участка - без расположенной на нем недвижимости не допускается, а соглашение об этом считается ничтожным.
При этом допускается отчуждение части земельного участка, на котором недвижимости нет. Такой порядок применяется не только при переходе права собственности по договору, но и при реквизиции, конфискации и обращении взыскания на имущество. Таким образом, законодатель ограничивает право собственника на распоряжение земельным участком. Он не может оставить его в собственности и передать вместе с недвижимостью на каком-либо ограниченном вещном праве.
2. Комментируемая статья предусматривает возможность установления законом исключений из общего правила о совместном отчуждении здания (сооружения) и земельного участка. Такие исключения перечислены в п. 4 ст. 35 ЗК и связаны с невозможностью передачи земельного участка по определенным законом основаниям, в частности ввиду ограничения его оборотоспособности.
3. Пленум ВАС РФ в п. 11 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уточнил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Таким образом, на первый взгляд может показаться, что участники подобных сделок освобождены от необходимости определения в заключаемом ими договоре правовой судьбы земельного участка. Между тем представляется, что сторонам в качестве превентивной меры все-таки следует указывать в соглашении необходимые сведения о земельном участке, индивидуализирующие его как объект гражданских прав, а также его цену во избежание в дальнейшем споров в связи с тем, что сторонами не согласованы некоторые существенные условия договора, и как следствие - заявления требования о признании договора незаключенным.
4. Применимое законодательство: - ЗК РФ; - ГрК РФ; - ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"; - ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; - Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах"; - ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
5. Судебная практика:
- определение ВАС РФ от 22.08.2013 N ВАС-11236/13 по делу N А73-15155/2012;
- постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 8215/08 по делу N А41-К1-66/07;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.11.2013 по делу N А32-2057/2012;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2009 по делу N А32-22058/2008-39/343;
- постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2013 N Ф03-2818/2013 по делу N А73-15155/2012.