1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
Комментарий к Ст. 274 ГК РФ
1. Комментируемая статья устанавливает такой вид вещного права, который не предусматривало законодательство России советского периода, а также ЗК РСФСР. По смыслу данной статьи сервитут может быть установлен только в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, но в интересах как собственника соседнего участка, так и его пользователя или владельца. Указанная статья не предусматривает возможности установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании и в пожизненном наследуемом владении. ЗК (ст. 23) определяет данный сервитут как частный (поскольку он устанавливается в интересах одного лица) и предусматривает наряду с ним также публичный сервитут, устанавливаемый для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.
При этом публичный сервитут может быть установлен как в отношении земельных участков, находящихся в собственности, так и в отношении земельных участков, предоставленных соответствующим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 7 ст. 23). Концепция публичного сервитута оставляет без ответа вопрос, кто конкретно является субъектом данного вещного права, принимая во внимание весьма расплывчатый круг субъектов, в чьих интересах он устанавливается. А это, в свою очередь, делает затруднительным регистрацию данного права, что предусмотрено ст. 131 ГК и п. 9 ст. 23 ЗК.
2. Обременение имущества сервитутом не лишает собственника его правомочий. Владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом собственник может самостоятельно и независимо от правообладателя сервитута. В то же время право собственности является обремененным. Собственник (владелец, пользователь) обремененного земельного участка может пользоваться участком, насколько это позволяет сервитут.
Так, собственник фактически может быть лишен возможности пользоваться той частью участка, где проходит дорога, линия электропередачи и т.п. Правомочия по владению и распоряжению ничем не ограничены. Кроме того, собственник обязан обеспечить исполнение сервитута и не препятствовать использованию участка. Сервитут обременяет право собственности. Ограниченные вещные права сервитутом обременяются постольку, поскольку никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Поэтому собственник может передать свое имущество на ограниченном вещном праве (например, праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования) только вместе с обременением.
Но если земельный участок уже предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, требование об установлении в отношении него сервитута предъявляется не владельцу или пользователю, а собственнику - публично-правовому образованию.
3. Согласно части 3 указанной статьи публичные сервитуты устанавливаются для: - прохода или проезда через земельный участок; - использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; - размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; - проведения дренажных работ на земельном участке; - забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; - прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; - сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; - использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; - временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; - свободного доступа к прибрежной полосе.
4. Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет право требовать установления сервитута обладателям ограниченных вещных прав, предполагающих осуществление правомочий владения и пользования земельным участком, - права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения. Данное положение расширительному толкованию не подлежит: арендаторы земельных участков, а также иные лица, владеющие и пользующиеся земельными участками, но не являющиеся обладателями вещного права, не могут требовать установления сервитута. В случае невозможности использования недвижимого имущества по назначению при отсутствии сервитута они могут требовать разрешения вопроса об установлении сервитута через собственника земельного участка (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 15 января 2015 г. N 308-ЭС14-7676 по делу N А53-22912/2013).
5. В случае если собственник соседнего земельного участка отказывает в предоставлении сервитута, последний может быть установлен судом. При этом суд выясняет, действительно ли нужды собственника-заявителя не могут быть обеспечены без установления сервитута. Поскольку требовать установления сервитута может только лицо, чьи интересы не могут быть удовлетворены без установления сервитута, иск о понуждении к заключению договора об установлении сервитута может предъявить только собственник, у которого возникла потребность в ограниченном использовании чужого участка. Если потребности собственника могут быть удовлетворены путем установления сервитута на любой из соседних участков, он может самостоятельно выбрать, какой участок ему целесообразнее обременить и кому предъявить соответствующий иск.
Собственник земельного участка, фактически ограниченный в его использовании (например, через его участок проходит линия электропередачи), не может требовать заключения договора сервитута для взятия платы. Такое лицо должно воспользоваться иными способами защиты права собственности.
Вступившее в силу законное решение суда является основанием для государственной регистрации сервитута.
В суде может разрешаться спор не только об установлении сервитута, но и о его условиях (например, о способах осуществления сервитута, о размере вознаграждения за пользование чужим имуществом, о порядке доступа на территорию соседнего участка и т.д.). Так, в п. 5 ст. 23 ЗК предусмотрено, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. С иском об условиях сервитута может обратиться не только лицо, в чью пользу установлен сервитут, но и собственник обремененного сервитутом участка (например, об определении соразмерной цены сервитута).
6. Пункт 6 комментируемой статьи был введен ФЗ от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" в связи с введением в ЗК специальной главы (V.3), регулирующей установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в собственности публичного образования. Положения данного пункта предоставляют право распоряжения земельным участком путем установления сервитута субъектам ограниченных вещных прав (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения), а также обладателям обязательственных прав аренды или безвозмездного пользования.
Такое право предоставляется только в отношении государственных и муниципальных земельных участков. Обладатели ограниченных вещных прав, а также арендаторы и безвозмездные пользователи, заключившие договор на срок более чем один год, заключают соглашение об установлении сервитута без получения согласия в письменной форме уполномоченного органа, за исключением случаев, установленных законом (ст. 39.24 ЗК) или договором аренды либо безвозмездного пользования. Они лишь обязаны уведомить в установленный срок уполномоченный государственный (муниципальный) орган о заключенном соглашении. Если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута заключается при наличии согласия в письменной форме уполномоченного государственного или муниципального органа исполнительной власти, в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение.
7. Применимое законодательство: - ЗК РФ; - ГрК РФ; - ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"; - ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; - Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах"; - ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; - ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; - постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87; - приказ Минюста РФ от 26.07.2004 N 132; - Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.
8. Судебная практика:
- постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 16033/12 по делу N А64-3894/2010;
- постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2013 по делу N А63-9482/2012;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2008 N Ф08-254/2008 по делу N А63-18585/06-С1;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 N Ф08-1172/08 по делу N А53-12625/2006-С4-32;
- постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.06.2013 по делу N А58-6111/2011.