1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Абзац второй утратил силу.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Комментарий к Ст. 271 ГК РФ
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает общее правило, согласно которому собственник недвижимости, расположенной на земельном участке (далее ЗУ), должен иметь право на соответствующий участок. Вид права (собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование и т.д.) устанавливается решением о предоставлении ЗУ, если он находится в государственной или муниципальной собственности, либо договором, если земельный участок является объектом права частной собственности. Учитывая, что в соответствии с действующим законодательством решение соответствующих органов о предоставлении ЗУ должно содержать вид права, на котором данный участок предоставляется тому или иному лицу, видимо, абз. 2 п. 1 комментируемой статьи рассчитан на те случаи, которые могут встретиться на практике, когда в решении соответствующих органов не указан вид права, на котором земельный участок был предоставлен собственнику недвижимости.
Однако в Земельном Кодексе установлено иное правило, определяющее право собственника недвижимости на ЗУ. Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, ЗК (ч. 1 ст. 36) предусматривает, что собственники недвижимости имеют исключительное право на приватизацию ЗУ или приобретение права аренды (о коллизии норм ГК и ЗК см. коммент. к ст. 267).
2. Пункт 2 содержит императивную норму, устанавливающую, что при смене собственника недвижимости к новому собственнику переходит право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и для прежнего собственника. Однако при этом не всегда возможно сохранить то же право, которое принадлежало первоначальному собственнику в силу наличия ограничений по субъектному составу. При переходе земельного участка, занимаемого первоначальным собственником недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, к лицам, которым данное право принадлежать не может, эти права должны быть переоформлены в порядке, установленном земельным законодательством. Как правило, право на земельный участок переходит к новому собственнику здания или сооружения одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости.
Абзац 2 п. 2 комментируемой статьи направлен на обеспечение прав собственника недвижимости на использование ЗУ, необходимого для ее эксплуатации, что гарантирует стабильность реализации права пользования объектом недвижимости относительно независимо от реализации собственником земельного участка правомочия распоряжения им. Таким образом, право пользования ЗУ собственника недвижимости обременяет данный земельный участок и сохраняется при смене собственника земельного участка.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом ЗУ, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
4. Применимое законодательство: - ЗК РФ; - ГрК РФ; - ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"; - ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; - Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах"; - письмо ФНС России от 24.12.2013 N СА-4-7/23263; - письмо Минэкономразвития РФ от 17.10.2011 N 22780-ИМ/Д23.
5. Судебная практика:
- постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16448/12 по делу N А76-20548/2011;
- постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07 по делу N А41-К1-6439/07;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.05.2014 по делу N А22-2761/2012;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.03.2008 N Ф08-1015/08 по делу N А53-7265/2007-С2-6; - постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2006 N Ф04-5696/2006(26105-А03-12) по делу N А03-11987/05-11.