1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
Комментарий к Ст. 264 ГК РФ
1. По общему правилу собственник сам осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Но в случаях, когда ввиду экономической целесообразности или других причин собственник не заинтересован в самостоятельном пользовании земельным участком, он может предоставить его в пользование или владение и пользование другим лицам. Третьи лица, не являющиеся собственниками земельных участков и находящегося на них недвижимого имущества, могут обладать как вещными, так и обязательственными правами на данные объекты.
Обязательственные права третьих лиц возникают на основе договора между ними и собственником. Ограниченные вещные права третьих лиц возникают в силу закона. Виды таких прав устанавливаются федеральным законом. В частности, в законодательстве названы следующие виды ограниченных вещных прав, которые могут возникать на земельные участки: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения (ст. 216 ГК, ст. ст. 20, 21 ЗК); право ограниченного пользования чужим участком (сервитут) (ст. 23 ЗК); право безвозмездного срочного пользования участком (ст. 24 ЗК). Возможность обладания земельным участком на праве хозяйственного ведения или оперативного управления земельным законодательством не предусмотрена.
2. Пунктом 2 установлено, что пределы осуществления права владения и пользования земельным участком лицами, не являющимися собственниками, определяются законом, а также договором с собственником. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков закреплены в ст. 41 ЗК.
Права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются законом и соглашением об установлении сервитута, а права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, - решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, которыми установлен публичный сервитут, а в случаях, предусмотренных законом, соглашением об осуществлении публичного сервитута.
3. Пункт 3 комментируемой статьи не допускает распоряжения земельным участком лицами, не являющимися его собственниками, за исключением случаев, установленных законом или договором. ГК (см. ст. ст. 267, 270 и коммент. к этим статьям) предоставляет землепользователям и землевладельцам право ограниченного распоряжения земельными участками. Что касается арендаторов земельных участков, то в соответствии со ст. 22 (подп. 5, 6, 9) ЗК они имеют более широкие права по распоряжению земельными участками по сравнению со ст. 615 ГК.
Так, арендатор земельного участка, находящегося в частной собственности, вправе передать свои права и обязанности третьему лицу в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды. Лицо, арендующее земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
4. Применимое законодательство: - ЛК РФ; - ВК РФ; - ЗК РФ; - ГрК РФ; - ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"; - ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; - Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах".
5. Судебная практика:
- постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 17630/12 по делу N А40-125218/09-77-763;
- постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2011 N 14765/10 по делу N А03-12409/2009;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.12.2013 по делу N А22-2431/2011;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2010 по делу N А53-10266/2008;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.03.2008 N Ф08-1015/08 по делу N А53-7265/2007-С2-6;
- постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.07.2013 по делу N А03-16726/2011.