1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
Комментарий к Ст. 263 ГК РФ
1. Собственник земельного участка может как сам осуществлять на нем любую хозяйственную, в том числе и строительную, деятельность, так и разрешать хозяйственную деятельность на нем другим лицам. Таким образом, право на застройку может принадлежать как собственнику, так и несобственнику земельного участка. Поэтому представляется неверной имеющаяся в литературе позиция, в соответствии с которой право на застройку - это право использования "чужого" земельного участка для возведения, достройки, эксплуатации и содержания объекта. Право на застройку земельного участка в силу закона принадлежит его собственнику. Он может передать данное право другому лицу, у которого оно возникает на основании договора.
Право на застройку может реализовываться с учетом общих ограничений использования земельных участков, предусмотренных законом (см. п. 2 коммент. к ст. 260 ГК). Застройка земельного участка может осуществляться только при условии получения разрешения на строительство в соответствии с градостроительным законодательством. Акт о разрешении использования земельного участка выдается при наличии в градостроительном кадастре записей об использовании и застройке каждого отдельного участка земли. Земельные участки под строительство предоставляются только при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам и т.д. Виды объектов, которые могут создаваться или реконструироваться, зависят от зоны земель, к которой относится данный земельный участок.
Так, в соответствии с Законом о садоводческих объединениях граждан жилые помещения могут создаваться на дачном участке (с правом или без права регистрации проживания в нем) и садовом участке (без права регистрации проживания в нем); некапитальные жилые строения - на огородном участке; хозяйственные строения и сооружения - на дачном, садовом и огородном участках в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.
2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает диспозитивное положение, согласно которому собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество при условии, что это имущество создано им для себя. Данное положение корреспондирует с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Вместе с тем установлено, что иное может быть предусмотрено законом или договором.
Однако, если имущество создается для себя, сложно предположить как оно может оказаться в собственности другого лица, особенно на основании договора. Если вещь создана для себя с соблюдением требований законодательства и иных нормативных правовых актов, она должна поступить в собственность создателя, что предусматривает и ст. 218 Кодекса. Созданное для себя имущество может быть лишь впоследствии отчуждено либо перейти к другому лицу в силу указания закона. Например, созданное или строящееся для себя здание (сооружение) может оказаться в собственности другого лица в случае обращения взыскания при ипотеке земельного участка, так как право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке).
3. Принципом земельного законодательства (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса) является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним других объектов недвижимости, где участок и определяет судьбу недвижимости. "Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации" (см. коммент. ст. 219), если возведенное здание, строение или сооружение не является самовольной постройкой (см. коммент. к ст. 222).
На самовольную постройку не возникает право собственности, и она подлежит сносу, если создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке. И хотя здание, строение или сооружение возведены собственником земельного участка, они могут быть объявлены самовольными, если постройка нарушила установленный режим разрешенного использования или возведена без получения необходимого разрешения или с существенным нарушением градостроительных, а также строительных норм и правил. Таким образом, комментируемая статья уточняет распорядительное толкование содержания ст. 222 применительно к собственнику земельного участка.
4. Применимое законодательство: - ЗК РФ; - ГрК РФ; - ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"; - ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; - Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах".
5. Судебная практика:
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153;
- Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014;
- определение КС РФ от 24.09.2012 N 1586-О;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.04.2012 по делу N А20-2874/2010;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.07.2009 по делу N А15-1962/2008;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2007 N Ф08-4430/2007 по делу N А53-16139/2006-С2-11.