1. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
3. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
4. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
Комментарий к Ст. 281 ГК РФ
1. Выкупная цена при изъятии (выкупе) земельного участка (далее ЗУ) у собственника для государственных нужд, а также условия такого выкупа устанавливаются соглашением, заключаемым с собственником ЗУ. Действующее законодательство не устанавливает формы данного соглашения, а также его другую сторону (помимо собственника участка), возлагая лишь обязанность на Российскую Федерацию, субъекты РФ или муниципальное образование уплатить выкупную цену.
По логике второй стороной соглашения должен быть орган, осуществляющий от имени Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на землю, ибо при изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят соответственно в федеральную, региональную либо муниципальную собственность.
Формой такого соглашения должен быть договор о выкупе земель для государственных или муниципальных нужд, форму которого целесообразно утвердить специальным постановлением Правительства РФ.
2. Размер возмещения за ЗУ, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных ст. 56.8 ЗК РФ.
Отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости ЗУ, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со ст. 56.9 ЗК РФ соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии ЗУ и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Об особенностях определения размера возмещения и оценки земельного участка см. также п. п. 6 и 7 ст. 26 ФЗ от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
3. В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, собственнику по договору мены может быть передан иной ЗУ. При этом, если цена предоставляемого взамен участка ниже выкупной цены изымаемого земельного участка, собственнику должна быть возмещена разница в цене в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый ЗУ (ст. ст. 39.21, 39.22 ЗК). Предоставление иного земельного участка возможно только с согласия собственника изымаемого ЗУ.
Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и в аренде или безвозмездном пользовании частного лица, возможно предоставление взамен другого ЗУ соответственно в аренду (на оставшийся срок аренды, но не менее трех лет) или в безвозмездное пользование (срок зависит от основания возникновения прекращаемого права). Предоставление иного ЗУ взамен изымаемого не исключает необходимость возмещения правообладателям убытков, причиненных изъятием ЗУ.
4. Применимое законодательство: - ЗК РФ; - ЛК РФ; - ВК РФ; - ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; - ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; - ФЗ от 30.11.94 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; - постановление Правительства РФ от 07.05.2003 N 262.
5. Судебная практика:
- Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом ВС РФ 10.12.2015);
- Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (см. п. 16);
- Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.11.2015 по делу N А56-15943/2015 (о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением соглашения о намерении);
- Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.11.2015 N Ф09-7811/15 по делу N А76-14106/2014 (о взыскании компенсации рыночной стоимости земельных участков, изъятых для муниципальных нужд);
- Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.2015 N Ф07-1165/2015 по делу N А13-10176/2012 (о взыскании рыночной стоимости изъятых земельных участков и компенсации убытков).