Лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом лица, указанные в настоящей статье, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
Комментарий к Ст. 280 ГК РФ
1. Комментируемая статья, как следует из ее наименования, определяет права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных и муниципальных нужд. Вместе с тем при всей совокупности правил, посвященных изъятию земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. ст. 279 - 283 ГК), именно данной статьей установлены возможные для собственника неблагоприятные последствия при реализации им правомочий собственника земельного участка в период, исчисляемый с момента государственной регистрации решения об изъятии участка и до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка (о государственной регистрации решения об изъятии см. комментарий к ст. 279 ГК).
При этом в статье подчеркивается, с одной стороны, отсутствие каких-либо ограничений собственника в осуществлении им права собственности, поскольку он может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. С другой стороны, с момента государственной регистрации решения об изъятии земельного участка (со дня осуществления государственной регистрации ограничений (обременений) соответствующего земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) реализация указанных правомочий, направленных на осуществление нового строительства, расширение и реконструкцию имеющихся на участке зданий и сооружений, может неблагоприятно сказаться на определении размера выкупной цены земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.
2. Земельный участок, подлежащий изъятию для государственных или муниципальных нужд, может быть не только использован по назначению собственником, но и улучшен в рамках, обеспечивающих его целевое использование. Затраты и убытки собственника, понесенные им в связи с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений и т.п., могут быть как возмещены при выкупе, так и не возмещены.
Риск несения затрат на необходимые улучшения земельного участка лежат на собственнике. Поэтому целесообразно вопросы возмещения затрат на улучшение участка урегулировать в соглашении о выкупе. При возникновении спора об их компенсации он разрешается в судебном порядке. В последнем случае определяющими факторами становятся целесообразность и необходимость произведенных улучшений.
3. Применимое законодательство: - ЗК РФ; - ЛК РФ; - ВК РФ; - ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; - ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; - ФЗ от 30.11.94 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
4. Судебная практика:
- обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом ВС РФ 10.12.2015) (см. п. 8);
- обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014) (утв. Президиумом ВС РФ 24.12.2014) (см. вопрос 8).
- постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;
- постановление ФАС Московского округа от 04.04.2011 N КГ-А40/1375-11 по делу N А40-50772/10-144-215;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2011 по делу N А32-5485/2010.