Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к Ст. 613 ГК РФ
1. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество включают:
— права залогодержателя по договору залога;
— права из сервитута.
Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе передавать предмет залога в аренду другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Обращение взыскания на предмет залога, что влечет переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, например, в результате продажи имущества с торгов, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).
Согласно п. 2 ст. 274 ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК).
В качестве аналога вышеназванным обременениям, несмотря на различия в характере вещных и интеллектуальных прав, можно рассматривать право доступа автора к сданному собственником в аренду оригиналу произведения изобразительного искусства. Согласно ст. 1292 ГК РФ автор вправе требовать от собственника оригинала произведения предоставления возможности осуществлять право на воспроизведение своего произведения (право доступа). Очевидно, что реализация этого права возможна лишь с согласия арендатора, которому оригинал передан во владение.
2. Арендатор вправе иметь информацию об объекте аренды, в том числе о его обременениях. В случае если объект договора аренды является предметом залога, арендатор вправе за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника — арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в соответствии со ст. 313 ГК РФ.
Нарушение арендодателем обязанности по предоставлению информации об обременениях дает арендатору право требовать:
— уменьшения арендной платы (целесообразно, чтобы возможные варианты снижения арендной платы были предусмотрены в договоре) либо
— расторжения договора и возмещения убытков.
Сокрытие от арендатора информации об обременении арендуемого имущества не может квалифицироваться как его обман, влекущий недействительность сделки в соответствии со ст. 179 ГК РФ. В данном случае правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора этих сведений прямо предусмотрены в комментируемой статье, и они не влияют на юридическую силу договора аренды <1>.
———————————
<1> Определение ВАС РФ от 19 мая 2009 г. N ВАС-6255/09 по делу N А56-48775/2007.