1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Комментарий к Ст. 612 ГК РФ
1. Основной обязанностью арендодателя по договору аренды является обязанность передать имущество арендатору в надлежащем состоянии в надлежащий срок с принадлежностями и необходимыми документами (см. комментарий к ст. 611 ГК).
Недостатками, при которых наступают последствия, предусмотренные в комментируемой статье, являются такие, которые препятствуют пользованию объектом полностью или частично, т.е. при которых не достигается основная цель договора аренды. Эти недостатки могли быть известны как до момента заключения договора, так и после его заключения, в том числе недостатки, которые выявились в ходе исполнения договора. В качестве основного критерия таких недостатков признается невозможность использования имущества по целевому назначению.
Так, Определением ВАС РФ от 26 февраля 2008 г. N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655 было установлено, что по договору аренды передано помещение для размещения в нем магазина, причем договором были предусмотрены обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость строго по целевому назначению, а также ответственность в виде штрафа за использование помещения не по целевому назначению.
Между тем спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не могло быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью, что повлекло применение последствий комментируемой статьи.
Учитывая, что имущество должно быть передано вместе с принадлежностями (ст. 611 ГК), требования о надлежащем качестве и отсутствии недостатков предъявляются и к принадлежностям. Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 9 июля 2010 г. по делу N А29-3201/2009 применительно к помещению как объекту договора аренды с иными видами объектов как принадлежностей определено, что если из договора не следует, что помещение передается арендатору вместе с электрооборудованием, то отключение электричества из-за остановки электрооборудования не свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению, поэтому арендатор не освобождается от внесения арендных платежей.
2. Недостатки арендованного имущества как такового необходимо отличать от исполнения иных обязанностей арендодателя, которые могут быть связаны с договором аренды. Так, например, с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения необходимым является исполнение обязанности по заключению договора энергоснабжения. В Определении ВАС РФ от 30 июня 2009 г. N ВАС-7741/09 по делу N А40-51554/08-82-445 отмечено, что после передачи арендатору помещения в нем обнаружилось отсутствие электроэнергии, за что, по мнению арендатора, арендодатель несет ответственность на основании норм комментируемой статьи. Отказывая в иске, суды исходили из того, что положения комментируемой статьи, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в данном случае спор возник не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи с исполнением обязанности по заключению договора энергоснабжения с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения.
3. Пункт 1 комментируемой статьи содержит перечень прав арендатора в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, но не устанавливает его обязанность уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако в этой же статье предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что он может сделать, только получив соответствующее уведомление. При отсутствии такого уведомления арендатор лишается права на возмещение своих расходов на устранение недостатков товаров, а также на удержание суммы понесенных расходов из арендной платы. Что касается согласия арендодателя, то оно не требуется для устранения арендатором недостатков арендованного имущества.
Право арендодателя произвести замену имущества, предоставленного с недостатками, на другое аналогичное имущество может быть реализовано незамедлительно, т.е. в минимальный срок, объективно необходимый для устранения данных недостатков товара, с учетом обычно применяемого способа их устранения (см. подп. «а» п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» <1>).
———————————
<1> Российская газета. 26.11.1994. N 230.
4. Последствия, предусмотренные в п. 1 комментируемой статьи, не возникают, если имеет место одно из следующих оснований:
— недостатки сданного в аренду имущества были оговорены при заключении договора аренды;
— недостатки были заранее известны арендатору;
— недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества;
— недостатки должны были быть обнаружены во время заключения договора или передачи имущества в аренду.
Таким образом, для применения последствий, установленных п. 1 комментируемой статьи, арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.
Спорным является вопрос о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества.
Из Определения ВАС РФ от 25 декабря 2007 г. N 14231/07 следует вывод, что арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата), если при приемке ему было или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии арендуемого имущества.
В том случае, если арендатор извещен при приемке имущества о его недостатках и к тому же в его обязанности по договору аренды входит производство капитального ремонта, он не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту, а арендодатель не несет ответственность за явные недостатки передаваемого имущества (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 5 декабря 2007 г. N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12).
5. В правоприменительной практике возникают ситуации, когда недостатки выявляются в отношении части имущества, переданного по договору аренды. Так, при исполнении договора аренды арендатор использовал часть здания, за исключением последнего этажа, по причине существенного ухудшения состояния имущества, произошедшего после заключения договора. При этом выплата арендных платежей производилась в полном объеме, и арендатор потребовал от арендодателя возврата переплаты. Арендодатель отказал арендатору, мотивируя это тем, что арендатор фактически использовал имущество и, следовательно, основания для уменьшения арендной платы отсутствуют. Однако требования арендатора о взыскании с арендодателя переплаты может быть удовлетворено в судебном порядке, учитывая положения п. 1 комментируемой статьи об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, а также п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились <1>.
———————————
<1> Консультация эксперта Минфина России, 2010; Постановление ФАС Центрального округа от 5 ноября 2008 г. по делу N А14-16244/2007-541/13 // СПС «КонсультантПлюс».