Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Комментарий к Ст. 277 ГК РФ
1. Исходя из п. 1 ст. 274 сервитут может обременять любые объекты недвижимости, в том числе здания и сооружения. Понятие здания и сооружения дается в ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Необходимость обременения указанных объектов сервитутами связывается с потребностью прохода к определенным помещениям, прокладки коммуникаций и т.п. без связи с использованием земельного участка.
Вместе с тем, как правило, если помещения в здании принадлежат различным собственникам, интересы собственников, связанные с доступом к их помещениям, реализацией иных нужд, связанных с пользованием зданием, осуществляются с помощью общего имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников отдельных помещений. К иным объектам недвижимости можно отнести жилые и нежилые помещения, машино-места (абз. 3 п. 1 ст. 130).
2. Следует учитывать, что к обременению сервитутом здания, сооружения применяются только нормы ГК о сервитуте земельного участка, нормы ЗК применению не подлежат.
В литературе высказано мнение, что в отношении здания не может быть установлен срочный сервитут, поскольку это не предусмотрено гражданским законодательством. Тем не менее отсутствие в ст. ст. 274 - 276 ГК норм о возможности установления сервитута на срок еще не говорит о запрете сделать это, так как в гражданском праве действует общедозволительный способ регулирования. Выделяемый некоторыми исследователями признак вещных прав - бессрочный характер - также не признается общим для всех прав.
3. Применимое законодательство: - ЗК РФ; - ГрК РФ; - ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"; - ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; - Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах"; - ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
4. Судебная практика:
- постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.08.2016 N Ф04-2882/2016 по делу N А67-8685/2014 (об установлении бессрочного права ограниченного пользования (сервитута) на часть железнодорожного пути для проезда при подаче и уборке железнодорожных вагонов и обеспечения возможности производить ремонт и техническое обслуживание указанного пути);
- постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.07.2016 N Ф05-9988/2016 по делу N А40-82890/2014 (об установлении сервитута на земельный участок).
- постановление Президиума ВАС РФ от 06.10.2009 N 7349/09 по делу N А60-15186/2008-С3;
- определение ВАС РФ от 22.10.2009 N ВАС-13629/09 по делу N А47-7383/2008;
- постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2006 N Ф04-8352/2006(29305-А46-39) по делу N А46-1068/06;
- постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.07.2009 по делу N А43-933/2009-17-31.