1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Комментарий к Ст. 164 ГК РФ
1. Значительные изменения произошли в правовом регулировании государственной регистрации сделок. Прежде всего, надо отметить, что в настоящее время необходимость государственной регистрации сделок может быть предусмотрена не только ГК и Законом о государственной регистрации недвижимости (как это было в ранее действовавшем законодательстве), но и другими законами.
Достаточно запутанной является ситуация с государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом. Следует отметить, что ранее концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимость было совмещение двух систем регистрации - регистрации прав и регистрации сделок.
Однако следует учитывать, что вопрос об отмене государственной регистрации сделок с недвижимостью ставился давно. Такая регистрация осуществлялась одновременно с регистрацией перехода прав и, по существу, дублировала последнюю. Другими словами, никакой полезной функции, кроме как взимания денег с населения, не имела.
Законодатель учел это мнение, и в п. 8 ст. 2 переходных положений Закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установил, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Закона, то есть после 1 марта 2013 г.
Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ исключены указания на неприменение ст. ст. 609, 651 ГК РФ (в данных статьях речь идет об аренде недвижимости и аренде зданий и сооружений).
Закон N 21-ФЗ вступил в силу 4 марта 2013 г., следовательно, правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ) и, в частности, договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок один год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), остались в силе. Указанные договоры будут считаться заключенными с момента государственной регистрации.
2. Новыми являются и положения п. 2 ст. 164 ГК, согласно которым сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Данное положение представляется вполне логичным, поскольку, по сути, речь идет о новом договоре. На практике конфликтные ситуации возникали по поводу применения данного положения в так называемом долевом строительстве. В соответствии с ч. 3 ст. 4 ранее действовавшего Закона N 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Законом.
Нередко изменения в договор об участии в долевом строительстве (например, относительно сроков или цены) заключались без их государственной регистрации, что впоследствии приводило к конфликтам.
3. Применимое законодательство: - ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; - Указ Президента РФ от 25.12.2008 N 1847; - постановление Правительства РФ от 18.02.98 N 219; - постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.
4. Судебная практика:
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (см. п. 2);
- Определение ВС РФ от 15.08.2016 N 306-КГ16-9878 по делу N А55-17640/2015 (о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации договора финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества, обязании зарегистрировать договор финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества);
- Определение ВС РФ от 24.06.2016 по делу N 304-КГ16-369, А67-928/2015 (о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка);
- Определение ВС РФ от 17.05.2016 N 305-ЭС16-5308 по делу N А40-36142/2015 (о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании договора аренды нежилых помещений и соглашения о переуступке прав и обязанностей на аренду недвижимого имущества по договору незаключенными).