1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Комментарий к Ст. 651 ГК РФ
1. Договор аренды зданий и сооружений всегда заключается в письменной форме. Причем если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен также путем обмена документами (п. 2 ст. 434 ГК), то применительно к аренде зданий и сооружений допускается только один способ заключения договора — путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такие же требования закон устанавливает в отношении договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК).
В случае несоблюдения установленной законом письменной формы договора аренды здания (сооружения) либо нарушения требования о способе заключения такого договора (путем составления одного документа, подписанного сторонами) договор недействителен (ничтожен).
Обычно договор аренды здания (сооружения) заключается в простой письменной форме. По усмотрению сторон он может быть облечен в нотариальную форму (ст. 163 ГК).
2. По общему правилу договоры аренды недвижимого имущества всегда подлежат государственной регистрации. Исключения могут устанавливаться законом (п. 2 ст. 609 ГК). В п. 2 комментируемой статьи установлено исключение из указанного общего правила: договор аренды здания (сооружения) должен быть зарегистрирован, если он заключен на срок не менее одного года. Кроме того, здесь же воспроизводится общее правило, сформулированное в п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (иное может быть установлено законом).
Следовательно, по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на год и более, означает отсутствие (незаключенность) договора («нет регистрации — нет договора»). Если, однако, одна из сторон такого договора уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Так, индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет. Суд установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу эти документы. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды, удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора <1>.
———————————
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 7).
3. Суды исходят из того, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 комментируемой статьи признан равным году <1>.
———————————
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (п. 3).
4. Нередко, заключив договор аренды здания (сооружения), подлежащий государственной регистрации, стороны впоследствии изменяют условия договора путем заключения дополнительных соглашений. В соответствующих случаях такие дополнительные соглашения подчинены требованиям комментируемой статьи — облекаются в письменную форму путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежат государственной регистрации. Так, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды <1>.
———————————
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 (п. 9).
Уступка требования (цессия) и перевод долга, основанные на сделках, совершенных в простой письменной или нотариальной форме, должны совершаться в соответствующей письменной форме. Уступка требования (цессия) и перевод долга по сделкам, требующим государственной регистрации, должны быть зарегистрированы (если иное не установлено законом) (п. п. 1, 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК). Соответственно, уступка требования и перевод долга из договора аренды здания (сооружения) должны совершаться в письменной форме (простой, а если договор облечен в нотариальную форму, то в нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если подлежал государственной регистрации (и зарегистрирован) договор аренды, то и указанные сделки по уступке права (требования) и переводу долга подлежат государственной регистрации. Так, суд указал, что соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при ее отсутствии считается незаключенным <1>.
———————————
<1> Там же, п. 12.
Правила комментируемой статьи должны также применяться при перенайме (передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу) (см. п. 2 ст. 615 ГК и соответствующий комментарий).
Если государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), то и договор субаренды подлежит такой регистрации <1>, поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (если иное не установлено законом или иными правовыми актами) (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК).
———————————
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 (п. 19).
Кроме прочего, распространение требований комментируемой статьи на дополнительные соглашения, договоры субаренды и т.д. в указанных случаях обеспечивает «прозрачность» рынка недвижимости; благодаря этому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним оказываются сведения, соответствующие действительности.
5. Договор аренды здания (сооружения), заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Точно так же, как договор аренды здания (сооружения), возобновленный на неопределенный срок, поскольку в силу закона требуется лишь регистрация договора, заключенного на срок не менее года <1>. Судебная практика исходит из того, что «при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК» <2>.
———————————
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 (п. 11).
<2> Там же, п. 10.
6. В силу ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (понятие ограничений (обременений) дано в ст. 1 этого Закона). В п. 1 ст. 26 этого же Закона предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимости производится посредством государственной регистрации договора аренды этой недвижимости (нет отдельной регистрации договора и регистрации аренды (или права аренды), есть только регистрация договора) <1>.
———————————
<1> См. также: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 (п. 6).
В соответствии с п. 3 ст. 26 указанного Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
7. Жилые и нежилые помещения являются объектами недвижимости (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Следовательно, договор аренды как жилых, так и нежилых помещений подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Вскоре после принятия ГК РФ обнаружилось, что складывается алогичная ситуация: договор аренды здания (сооружения) требует государственной регистрации, если он заключается на срок не менее года, а договор аренды помещения во всех случаях подлежит регистрации.
Не может быть сколько-нибудь убедительных доводов, подтверждающих обоснованность такого положения. Поэтому представляется правильным решение, предложенное Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ: к договорам аренды жилых и нежилых помещений должны применяться правила п. 2 комментируемой статьи <1>. Следует подчеркнуть, что речь идет только о форме договора и его государственной регистрации, если он заключается на срок не менее года. Другие правила об аренде зданий, предусмотренные ст. ст. 650, 652 — 655 ГК РФ, при аренде помещений не действуют либо могут применяться лишь по аналогии.
———————————
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53.