1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Комментарий к Ст. 654 ГК РФ
1. Как ни странно, по общему правилу в возмездных договорах цена не относится к числу существенных условий (если, конечно, стороны договора не решили, что цена является существенным условием (п. 1 ст. 432 ГК). И по общему правилу в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК).
В рассматриваемой статье, как и в некоторых иных нормах, касающихся оборота недвижимости (например, в ст. 555 ГК), установлено исключение из указанного общего правила. Цена — существенное условие договора аренды здания (сооружения). Если в таком договоре нет условия о цене, то нет и договора (он не заключен).
2. При передаче в аренду здания (сооружения) арендатор получает право пользования частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования (ст. 652 ГК и комментарий к ней). По общему правилу, предусмотренному в п. 2 рассматриваемой статьи, цена (арендная плата), установленная в договоре аренды здания (сооружения), включает в себя и плату за пользование земельным участком (его частью). В том числе и в тех случаях, когда арендная плата определена не в денежной форме, но в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг и т.д. (ст. 614 ГК и комментарий к ней). Иное может предусматриваться законом или договором. Так, стороны договора аренды здания (сооружения) могут установить плату за пользование зданием (сооружением) и, кроме того, отдельно за пользование земельным участком. Может быть предусмотрено безвозмездное пользование земельным участком (его частью) и т.д.
3. В п. 3 рассматриваемой статьи речь идет о чрезвычайно распространенном способе определения арендной платы, когда она установлена на единицу площади здания (сооружения) (за квадратный метр и т.п.). В случае расхождения между размером площади здания (сооружения), указанным в документах (договоре и т.д.), и фактическим размером переданного арендатору здания (сооружения) приоритет, естественно, отдается фактическому размеру (арендатор платит за то, что он реально получил).