1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Комментарий к Ст. 617 ГК РФ
Комментируемая статья регламентирует отношения сторон при перемене лиц в обязательстве по договору аренды.
При перемене лица на стороне арендодателя действует правило следования права аренды за вещью. Это означает, что если право собственности или другое вещное право (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на объект аренды переходит от прежнего арендодателя к другому лицу, то арендатор не утрачивает своего права пользования арендованным имуществом. Все права и обязанности арендодателя по договору аренды в полном объеме переходят к новому лицу. В частности, право на получение доходов от сдачи арендуемого имущества переходит к новому арендодателю независимо от факта переоформления договора. Изменения в договоре аренды при перемене арендодателя могут быть связаны только с изменением сведений об арендодателе. Новый собственник или другой титульный владелец имущества не вправе расторгнуть договор аренды или изменить его условия на основании перемены сторон. Это установление императивно, договор остается в силе всегда.
Иначе регулируются отношения аренды при перемене лица на стороне арендатора. Согласно п. 2 комментируемой статьи наследник имеет право пользования арендованным недвижимым имуществом после смерти арендатора (или объявления его умершим в судебном порядке) до окончания срока договора. Это правило носит более частный характер.
Во-первых, оно направлено на защиту прав граждан-наследников (физических лиц) и не распространяется на отношения, в которых арендатором выступает юридическое лицо.
Во-вторых, п. 2 комментируемой статьи регулирует отношения, связанные только с нежилым недвижимым имуществом. Если объектом аренды выступает имущество, не относящееся к недвижимости, то после смерти арендатора следует применять нормы ст. 418 ГК РФ о прекращении обязательства смертью должника.
Данное установление диспозитивно: договором или законом может быть предусмотрено прекращение договора аренды после смерти арендатора. Новый арендодатель имеет право отказать арендатору-наследнику, если заключение договора аренды с прежним арендатором было обусловлено личными качествами арендатора.