1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Комментарий к Ст. 551 ГК РФ
1. В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
2. Нельзя не отметить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <1> (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
3. Следуя законодательной логике, Закон о регистрации именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.
4. Наряду со ст. 131 ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса; к этому же ряду следует отнести и комментируемую статью.
5. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>, Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <2>, а также другими нормативными правовыми актами.
———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
<2> Бюллетень нормативных актов. 2006. N 41.
Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона — с момента выплаты указанного пая. Очевидно, что законодательством установлены и иные исключения из общего правила, в частности п. 4 ст. 1152 ГК РФ и др.
6. В отличие от прежней процедуры регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Речь идет о договоре продажи жилого помещения (см. ст. 558 ГК и комментарий к ней), а также о продаже предприятия.
Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права собственности по договору.
На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК). Кроме того, предписывается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе завещания жилых помещений).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений:
1) договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
2) уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме.
В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.
Следует отметить, что с 1 сентября 2006 г. нотариус, удостоверивший сделку либо документы, на основании которых возникают соответствующие права, вправе по желанию правообладателей (сторон сделки) выступать после совершения им нотариальных действий и в качестве заявителя в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество <1>.
———————————
<1> Данное полномочие было предоставлено нотариусу в связи с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // Собрание законодательства РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.
В данном случае заявителем в регистрирующем органе вправе выступить не любой нотариус, а только тот, кто непосредственно совершил нотариальное действие с подаваемыми на государственную регистрацию документами. При этом, если нотариус выступает в качестве заявителя в регистрирующем органе, он же получает и все необходимые документы после осуществления государственной регистрации для последующей передачи правообладателям всех зарегистрированных в уполномоченном органе документов, в том числе свидетельства о регистрации права. Следует подчеркнуть, что в данном случае не возникает обязательное нотариальное удостоверение сделок. Все зависит только от воли обратившихся к нотариусу лиц: регистрировать свою собственность самостоятельно либо поручить сделать это за себя нотариусу.
Согласно ст. 15 Основ законодательства о нотариате нотариус вправе представлять в порядке, установленном Законом о регистрации, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения иного соответствующего нотариального действия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13 ноября 1997 г. N 21, содержащем Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки <1>.
———————————
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 — 82.
Анализ норм ГК РФ и Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
во-первых, единая процедура государственной регистрации независима от объекта регистрации и от региона;
во-вторых, единые регистрирующие органы — это территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) <1>;
———————————
<1> Указ Президента РФ от 25 декабря 2005 г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ. 2008. N 52. Ст. 6366; Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 // Собрание законодательства РФ. 2009. N 25. Ст. 3052. Следует отметить, что с 1 января 2005 г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являлась Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которая в соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти», так же как и в настоящее время, была подведомственна Министерству экономического развития РФ.
в-третьих, ведение Единого государственного реестра прав;
в-четвертых, общедоступность сведений о государственной регистрации прав.
В научной литературе нет единства мнений относительно набора принципов, которые должны быть положены в основу государственной регистрации, в связи с чем зачастую выделяют и другие принципы <1>.
———————————
<1> См., например: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007; Тресцова Е.В., Огородников М.С. Проблемы теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иваново: Иван. гос. ун-т, 2008 // СПС «КонсультантПлюс»; Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2005. N 1. С. 39 — 40; и др.
Территориальный орган Росреестра обязан предоставлять сведения об объектах недвижимости по запросам любых лиц, в том числе направленных посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, а также обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Указанные сведения предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав <1>. Такая выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Если же предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или в ЕГРП отсутствуют запрашиваемые сведения, регистрирующий орган в срок, не превышающий пять рабочих дней, выдает или направляет обоснованное решение соответственно об отказе запрашиваемых сведений либо об их отсутствии в ЕГРП.
———————————
<1> В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 437 Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности // Собрание законодательства РФ. 2008. N 24. Ст. 2867.
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Законом о регистрации, а в некоторой части — Правилами ведения ЕГРП.
Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с приложением документа об уплате государственной пошлины, если иное не установлено федеральным законом.
Территориальные органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в ЕГРП. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов, если законом не установлены иные сроки.
За период с 2006 по 2010 г. в Закон о регистрации были внесены различные изменения, связанные с тенденцией развития законодательства, проявляющейся в последние годы во всевозрастающем объеме, которая в свою очередь обусловлена политикой государства по обеспечению снижения финансовых и иных издержек граждан и юридических лиц.
Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» в Закон о регистрации были внесены существенные изменения, в отношении которых хотелось бы обратить внимание на следующие основные моменты.
Высокая динамика изменений законодательства, в особенности касающегося порядка предоставления земельных участков, оказала негативное воздействие на юридическую чистоту «первичных» правоустанавливающих документов. Так, широкое распространение получили случаи, когда земельные участки предоставлялись без указания предусмотренного ранее действовавшим законодательством вида права пользования земельным участком. В документах о предоставлении участка могло быть указано: «предоставить в пользование», либо «предоставить в фактическое пользование», либо «предоставить участок такой-то площади» для осуществления, к примеру, строительства жилого дома. Теперь такие документы признаются юридически действительными как документы, удостоверяющие право гражданина на указанный в них земельный участок, даже если из этих документов невозможно определить вид права, на котором предоставлен соответствующий участок.
Всем гражданам, имеющим земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения либо имеющим на руках документы, в которых вид права не указан, никаких дополнительных решений о приватизации их участков представлять не требуется.
Конкретизирован состав представляемых в регистрирующий орган документов. Для первичной регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные под жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, сады, дачи, огороды, достаточно представить два документа:
— акт о предоставлении земельного участка (либо другой документ, удостоверяющий право на земельный участок);
— кадастровый паспорт (план) земельного участка.
Решен вопрос о личном подсобном хозяйстве (ЛПХ). Земли под ЛПХ раздавались колхозами, и часто на них нет никаких документов. Теперь для регистрации права собственности соответствующего земельного участка (ЛПХ) могут быть представлены выписки из похозяйственных книг, заверенные органами местного самоуправления.
Следует отметить, что указанные вещные права переоформляются (именно переоформляются) в право собственности (кроме случаев, когда в отношении земельного участка установлен запрет на приватизацию).
Немаловажно то, что также были сняты ограничения, касающиеся количества земельных участков, которые можно было бы оформить в порядке бесплатной приватизации в собственность. Теперь гражданину предоставлена возможность бесплатного оформления права собственности на любое количество участков.
Существенно упрощен порядок совершения сделок, в том числе купли-продажи, с объектами недвижимого имущества, права на которые ранее уже были зарегистрированы в установленном Законом о регистрации порядке. К примеру, при продаже собственником любого объекта недвижимости не требуется представление паспорта (плана) этого объекта недвижимости, содержащего его описание, в том числе при совершении сделки с земельным участком не требуется представление «обновленного» кадастрового паспорта (плана). Если ранее гражданин, зарегистрировавший свое право собственности на недвижимое имущество, к примеру жилой дом, через определенный период времени решивший его продать, вынужден был заново оформлять (уточнять) его описание, то теперь этого не требуется. Тем самым регистратор избавлен от не свойственной ему функции по контролю за переинвентаризацией объекта, осуществлявшейся, конечно же, за счет граждан.
Одновременно гражданам предоставлена возможность уточнить данные как об объекте недвижимого имущества, так и о площади земельного участка без осуществления повторной регистрации. Такие уточнения вносятся на основании заявления правообладателя и предоставляемого им паспорта (плана) объекта недвижимого имущества, в том числе декларации, содержащей описание объекта недвижимого имущества.
В целях осуществления технического учета регистрируемых по подаваемой гражданином декларации прав на объекты недвижимого имущества регистрирующему органу вменяется в обязанность осуществлять направление копий указанных деклараций в орган по учету объектов недвижимого имущества <1>.
———————————
<1> Правила направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 31 августа 2006 г. N 531 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 36. Ст. 3836.
Новеллой является установленная Законом о регистрации возможность внесения в ЕГРП уточненных данных об объекте недвижимого имущества или о площади земельного участка и местоположении его границ вне заявительного порядка. Так, орган по учету объектов недвижимого имущества (или в отношении земельного участка — кадастровый орган) вправе самостоятельно представлять в орган по регистрации прав уточненные сведения об указанных объектах, но только при наличии письменного согласия правообладателя соответствующего объекта недвижимого имущества. В тех же случаях, когда земельный участок предоставлялся во временное пользование (аренду) и в документах это прямо указано, действие вышерассмотренного порядка оформления прав на земельные участки не распространяется.
Существенно упрощен порядок оформления права собственности на любые строения: дачные домики, гаражи, бани и иные постройки. На все указанные постройки права регистрируются (если не оформлены права на земельный участок) на основании трех документов:
1) декларации на объект недвижимого имущества;
2) правоустанавливающего документа на земельный участок;
3) кадастрового паспорта (плана).
Если же право собственности на земельный участок оформлено, то достаточно подать одну декларацию.
Если земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, необходимо представить заключение соответствующего правления некоммерческого объединения о том, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества находится в пределах границ земельного участка члена некоммерческого объединения (это заключение также должно быть представлено, если гражданин самостоятельно ведет указанные виды деятельности на территории дачного или садоводческого объединения).
В случаях с личным подсобным хозяйством представляется аналогичное по своему содержанию заключение органа местного самоуправления поселения или округа.
Для регистрации прав собственности на объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) вместо декларации необходимо представить в орган по регистрации прав технический паспорт такого объекта. В данном случае, для того чтобы узаконить права на жилой дом, не требуется получение разрешения на строительство, а также до 1 марта 2015 г. — разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию <1>.
———————————
<1> Изменения, касающиеся указанного срока, были внесены Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 174-ФЗ «О внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3611.
Федеральным законом от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» <1> в статью, устанавливающую требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, были внесены первые изменения, направленные на упрощение оформления прав на объекты недвижимого имущества. А именно: если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подразд. I ЕГРП, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании представленного органом кадастрового учета в соответствии с Законом о кадастре документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества. Уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества также могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества или прилагаемой кадастровой выписки о таком объекте недвижимого имущества, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.
———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 20. Ст. 2251.
9 декабря 2009 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым вообще исключена необходимость участия гражданина в изменении сведений об объекте недвижимого имущества, которые требуется внести в ЕГРП. С 1 марта 2010 г. действует правило, согласно которому если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, требуется внесение соответствующих изменений в подразд. I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Законом о кадастре этих сведений в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со ст. 10 Закона о регистрации, п. 2 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <1>, Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. N 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <2> (далее — Инструкция N 2881).
———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 2001. N 16. Ст. 1602
<2> Инструкция зарегистрирована в Минюсте России 16 августа 2001 г. Регистрационный номер 2881 // Российская газета. 22.08.2001. N 162.
Важность Инструкции N 2881 трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью — это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.
В то же время Инструкция N 2881 не учитывает ряд изменений, внесенных в Закон о регистрации и направленных на упрощение порядка государственной регистрации прав, поэтому данная Инструкция применяется постольку, поскольку она не противоречит данному Закону. Инструкция N 2881, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет их на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода прав.
Для государственной регистрации договора продажи представляются:
— заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено Федеральным законом о государственной регистрации прав;
— документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины;
— подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
— подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, и документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
— подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
— подлинник договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;
— подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.
Следует еще раз упомянуть, что ранее существовавшее требование о проведении внеплановой технической инвентаризации квартир, жилых домов, иных объектов недвижимости при каждом совершении сделок с данными объектами было отменено так называемым Законом о дачной амнистии. И тем более в п. 10 ст. 45 Закона о кадастре содержится положение о том, что никто не вправе требовать от собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства либо от иного лица осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и т.п.) данного объекта недвижимости в связи с государственной регистрацией прав на данный объект недвижимости и сделок с ним.
Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:
— родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет;
— опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.
В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц — участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.
В заявлении указывается в том числе следующее:
— данные о продавце (покупателе);
— цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);
— наименование и реквизиты договора продажи;
— данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);
— подпись заявителя и дата подписания заявления.
Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).
Необходимо отметить, что, в случае если право продавца на отчуждаемое жилое помещение возникло до введения в действие Закона о регистрации и запись о нем отсутствует в ЕГРП, государственная регистрация такого права проводится в порядке, установленном Законом о регистрации. При этом орган регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 данного Закона, запрашивает у органа (организации), который до введения в действие этого Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если сам орган регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (т.е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть предоставлена заявителем. В случаях, когда в ЕГРП имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.
В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы, в том числе:
— оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации.
В Законе о регистрации точно установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ.
В упоминавшуюся ранее Инструкцию N 2881 изменения не внесены, вместе с тем п. 4 ст. 292 ГК РФ изложен в следующей редакции: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства». При этом предполагается, что добросовестные родители (собственники) могут совершать сделки без разрешения органа опеки;
— письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
— письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;
— письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;
— нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;
— нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;
— подлинник и копия договора о доверительном управлении жилым помещением, если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в ЕГРП отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в ЕГРП имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;
— подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;
— иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.
Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:
— заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме;
— заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
— подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;
— иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.
Важно отметить, что если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).
При государственной регистрации перехода и возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности, если законодательством РФ или соглашением между ними не предусмотрено иное.
В Инструкции N 2881 специально оговаривается, что если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.
Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством РФ данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (см., например, ст. 38 Закона об ипотеке), то в записи листов подразд. III ЕГРП вносятся соответствующие изменения. При этом если на основании российского законодательства необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения прав продавца (см., например, ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие.
Стоит также упомянуть о том, что Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-П <1> установил, что в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства РФ, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. То есть в жилищное законодательство была введена норма, характеризовавшая расположенные на садовых земельных участках строения (с учетом изменившегося потребительского назначения этих строений) в качестве жилых, а следовательно, не исключавшая возможность постоянного проживания в них и допускавшая их правовую трансформацию в жилые дома.
———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 18. Ст. 2089.
Тот факт, что Жилищный кодекс РФ прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений, что подтверждается принятием Закона о дачной амнистии.
Государство последовательно проводит политику упрощения процедур государственной регистрации. Вступившие в силу с 1 марта 2010 г. изменения в Закон о регистрации <1> предусматривают возможность представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления. Поскольку в данном случае исключается непосредственный контакт регистратора прав с участниками сделки, вводятся следующие требования:
———————————
<1> Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятый в декабре 2009 г.
— подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;
— сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации сама эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества;
— подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;
— доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности;
— к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и копия документа, удостоверяющего личность физического лица — представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).
После осуществления регистрирующим органом государственной регистрации свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные подлежащие выдаче документы направляются заявителю посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя).
Отдельно необходимо отметить, что с 1 марта 2010 г. появилась возможность подачи заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете. Соответственно это позволит значительно сократить сроки осуществления учетных и регистрационных процедур, принимая во внимание тот факт, что заявителю будет не нужно получать документы после проведения проверки объекта недвижимости для последующего представления в регистрирующий орган.
Вместе с тем указанная возможность на первом этапе будет реализовываться только применительно к земельным участкам. Это связано с процессом передачи от БТИ единому регистрирующему органу функций по учету объектов капитального строительства.
Первоначально (до 1 января 2005 г.) Закон о регистрации устанавливал плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах. Однако гл. 25.3 НК РФ, устанавливающая государственную пошлину, изменила ранее существовавший порядок.
В соответствии с НК РФ (ст. 333.18) в качестве подтверждения факта уплаты государственной пошлины должны представляться:
1) платежное поручение с отметкой банка или соответствующего территориального органа Федерального казначейства (иного органа, осуществляющего открытие и ведение счетов), в том числе производящего расчеты в электронной форме, о его исполнении, если платеж производился в безналичной форме;
2) квитанция установленной формы, выдаваемая плательщику банком, либо квитанции, выдаваемые плательщику должностным лицом или кассой органа, которым производилась оплата, если платеж производился в наличной форме.
В соответствии со ст. 333.33 НК РФ уплачивается государственная пошлина:
— за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31 и 61 настоящего пункта: для физических лиц — 1000 рублей; для организаций — 15000 рублей;
— за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, — 15000 рублей;
— за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме — 100 рублей;
— за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества — 200 рублей;
— за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 32 настоящего пункта: для физических лиц — 200 рублей; для организаций — 600 рублей.
Нужно отметить, что государственная пошлина уплачивается не во всех случаях. В частности, от уплаты государственной пошлины освобождены признаваемые малоимущими в соответствии с ЖК РФ физические лица (основанием для предоставления данной льготы является документ, выданный в установленном порядке):
— за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
— за государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества. Для отдельных видов регистрации названных юридических фактов установлены исключения.
Следует также подчеркнуть, что в целях создания «одного окна» для технического учета зданий, строений и сооружений и собственно для регистрации прав на недвижимость идет работа по совершенствованию взаимодействия учета и регистрации для удобства потребителей услуг этой системы. Для этого в Закон о регистрации и Закон о кадастре внесены вступившие в силу с 1 марта 2010 г. взаимно согласованные изменения, с учетом которых:
— Единый государственный реестр прав на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях (п. 8 ст. 12);
— государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях (ч. 4 ст. 4).
Относительно государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость необходимо отметить и тенденции развития гражданского законодательства в этой сфере. В частности, в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации обращается внимание на следующие основные проблемы, которые требуют соответствующей регламентации в ГК РФ <1>:
———————————
<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009. С. 31, 32, 36, 76, 78 — 81, 84 — 86, 89 — 95.
— целесообразно включить общие положения о государственной регистрации имущественных прав, единые для различных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая (не учетная) регистрация, установив, в частности, принципы регистрации: проверки законности оснований регистрации, публичности реестра, презумпции его достоверности; правило о том, что право возникает с момента регистрации права в реестре;
— особенности регистрации (прежде всего процедурные) могут быть установлены специальными законами, посвященными отдельным видам имущества;
— что касается регистрации прав на недвижимое имущество, то в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с таким имуществом. Целесообразно устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав;
— в разд. II ГК РФ нужно выделить отдельный подраздел «Общие положения о вещных правах», включив в него в том числе положение о том, что вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации;
— следует указать, что при государственной регистрации права собственности на помещение в здании собственник приобретает долю в праве собственности на общее имущество здания, в котором это помещение находится. Если здание расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то собственник помещения также приобретает долю в праве собственности на данный участок. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение в здании земельный участок не сформирован (не прошел кадастровый учет), собственник помещения в здании приобретает право на долю в праве собственности на соответствующий участок с момента его формирования;
— следует предусмотреть, что право собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учета). Право собственности на здание автоматически прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нем. Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные помещения в указанном здании прекращается.