1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Комментарий к Ст. 460 ГК РФ
1. Нормы комментируемой статьи не являются новеллами российского гражданского законодательства. ГК РСФСР 1922 и 1964 гг. предусматривались последствия эвикции (ст. ст. 192 — 194 ГК РСФСР 1922 г.), обязанность информирования покупателя об обременениях и последствиях ее неисполнения. Так, ст. 200 ГК РСФСР 1922 г. ограничивала круг обременений, о которых должен был быть поставлен в известность покупатель, залогом и договорами найма, имеющими в качестве предмета передаваемое покупателю имущество. Неисполнение такой обязанности давало покупателю право требовать либо расторжения договора и взыскания с продавца понесенных убытков, либо соответственного уменьшения покупной цены. Статья 241 ГК РСФСР 1964 г. расширила перечень обременений правами пожизненного пользования и т.п.
Одним из наиболее спорных вопросов комментируемой статьи является понятие обременения правами третьих лиц.
Понятие «ограничения», отождествляемое с понятием «обременения», закреплено в абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <1>; под ним понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и др.). Данное понятие касается объектов недвижимого имущества, однако в целом применимо и к другим объектам, с учетом понятия залога, не ограничиваясь ипотекой, а также иными обременениями, например права из договоров ренты, безвозмездного пользования (ссуды).
———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Вопрос о правильности толкования судебными и иными правоприменительными органами понятия «обязательство» и о возможности отнесения обязательства к числу обременений ставился и Конституционным Судом РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2004 г. N 425-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Волобуева Юрия Александровича на нарушение его конституционных прав положениями статьи 9.1 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и пунктом 2 статьи 75 Федерального закона «Об исполнительном производстве»), однако исчерпывающего ответа на него не дано.
Так, например, спорным является вопрос об обременении продаваемого жилого помещения правами лиц, проживающих в нем (членов семьи продавца). Такое право в соответствии со ст. 292 ГК РФ может быть сохранено при переходе права собственности на жилое помещение в случаях, прямо предусмотренных законом. По нашему мнению, права указанных лиц также могут рассматриваться как обременения имущества, хотя ст. 292 ГК РФ отдает приоритет праву собственности по отношению к лицам, проживающим в жилом помещении.
Обзор научных воззрений на данную проблему дан в работе В.А. Микрюкова «Ограничения и обременения гражданских прав» <1>. В то же время в работе не раскрываются специфика и последствия обременения передаваемого по договору купли-продажи товара, хотя автором рассматривается достаточно широкий круг вопросов вплоть до ограничений и обременений исключительных прав. Правда, при их рассмотрении автор забывает об основном обременении исключительного права при его переходе от одного правообладателя к другому — о правах лицензиатов из лицензионных договоров.
———————————
<1> См.: Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут, 2007.
2. Основным среди проблемных вопросов комментируемой статьи является вопрос об определении обременений и их видов. Рассматривая виды обременений товара правами третьих лиц, можно выделить такие обременения, которые возникают из договора, и иные, в том числе вещные, права. К первым относятся залог, рента, доверительное управление, аренда, безвозмездное пользование (ссуда) и др.; к иным — право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут, арест имущества и др.
Судебная практика не всегда однозначно подходит к определению категории «обременения», а соответственно и их последствий. Так, Постановлением ФАС Уральского округа от 25 апреля 2006 г. по делу N Ф09-2976/06-С3 договор аренды сроком менее одного года не признан обременением товара правами третьих лиц. Было бы целесообразно по аналогии с ГК РСФСР 1922 и 1964 гг. указать отдельные виды таких обременений, включая вещные права, предусмотренные ст. 216 ГК РФ, обязательственные права, в том числе из договора аренды, найма, безвозмездного пользования (ссуды), залога, а также арест имущества и т.д.
Определяя характеристики категории «обременения», в качестве основного обременения целесообразно отметить права третьих лиц в отношении такого имущества и право следования за судьбой вещи при переходе права собственности на нее. Притязания третьих лиц, обусловленные характером их прав на товар, могут иметь различные последствия вплоть до изъятия товара у покупателя. Но и при отсутствии оснований для изъятия покупатель как собственник товара может быть ограничен в реализации своих прав с учетом такого обременения, например в пользовании имуществом.
3. Большинство споров, возникающих в судах в связи с применением комментируемой статьи, имеет в качестве основания спор о надлежащем уведомлении покупателя об обременениях и о последствиях его неуведомления. Безусловно, сведения об обременениях или их отсутствии целесообразно отразить в договоре купли-продажи. Уведомление об обременениях может быть произведено и иным образом, в частности путем оформления акта об осмотре объекта продажи, акта приема-передачи объекта и т.д. Так, в процессе рассмотрения дела об отказе покупателя от исполнения обязанности по оплате товара в полном объеме судами установлено, что до заключения указанного договора купли-продажи нежилого помещения покупатель произвел его осмотр, в связи с чем знал о нахождении в этом помещении арендатора, что является обременением передаваемого имущества. На основании заключенного сторонами договора купли-продажи, который являлся одновременно и передаточным актом, покупатель произвел государственную регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенное имущество. До регистрации права собственности на упомянутое имущество покупатель в установленном законом порядке не заявлял требования об уменьшении цены товара либо о расторжении указанного договора купли-продажи по приведенному им основанию, в связи с чем суд отказал в удовлетворении требования об уменьшении цены товара (Определение ВАС РФ от 24 мая 2010 г. N ВАС-8744/09 по делу N А27-8452/2008-1НР).
4. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает аналогичный правовой режим применительно не к обременениям, а к притязаниям третьих лиц, в последующем признанным судом правомерными. При заключении договора продавец мог заблуждаться о таких притязаниях, об их правомерности. Подтверждение судом правомерности таких требований, влекущих, например, последствия, предусмотренные ст. 302 ГК РФ, является основанием для реализации покупателем права на уменьшение цены товара либо на расторжение договора купли-продажи. Наряду с требованием о расторжении договора покупатель вправе потребовать с продавца взыскания убытков. В том случае, если покупатель не исполнил в полном объеме обязанность по оплате, он вправе приостановить ее исполнение (Постановление ФАС Центрального округа от 2 августа 2010 г. по делу N А35-11180/2009).
Кроме того, необходимы доказательства существования таких притязаний на момент передачи товара покупателю (см. комментарий к ст. 458 ГК). Их подтверждением может быть обращение с претензией к продавцу или с иском в суд. В том случае, если о наличии права третьих лиц, которые могут им не воспользоваться, продавцу было известно, но он не знал о реализации таких притязаний третьим лицом, необходимо учитывать возможные сроки реализации таких прав, например участник общей долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Если продавец узнал о таких притязаниях после передачи товара покупателю либо знал до этого момента и уведомил об этом покупателя, последствия, предусмотренные п. 1 комментируемой статьи, не применяются. В том случае, если на момент заключения договора продавец не знал о таких притязаниях, но узнал о них к моменту передачи товара, уведомление должно быть сделано в момент передачи. Это не должно освобождать покупателя от права требования об уменьшении цены товара или о расторжении договора.
Положение п. 2 комментируемой статьи может быть применено и в отношении притязаний третьих лиц, имеющих преимущественное право, например, приобретение доли на имущество, находящееся в общей долевой собственности, доли в уставном капитале, акций в закрытом акционерном обществе и т.д.