1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Комментарий к Ст. 288 ГК РФ
1. В отношении жилых помещений в полной мере подлежат применению общие положения о праве собственности на указанные объекты. В то же время реализация права в отношении указанных объектов сопряжено с рядом особенностей, регламентированных ГК РФ и ЖК РФ. Использование жилого помещения является целевым: - для проживания собственника и членов его семьи; - для проживания иных лиц с разрешения собственника на основании договора аренды, найма и т.п. Производственная деятельность или размещение производственных объектов не соответствуют указанному целевому назначению, а соответственно, запрещены законом. При случае размещения в жилом помещении производственных или иных объектов оно подлежит переводу в нежилое в соответствии с установленным порядком.
2. В п. 2 комментируемой статьи говорится об особом правовом режиме жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан и проживания членов его семьи.
В определенных случаях они могут использоваться для проживания других лиц, которым они согласно ч. 2 п. 2 комментируемой статьи могут сдаваться собственником на основании договора (найма, ссуды и т.п.), но также исключительно для проживания.
Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" "под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.
В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)".
3. Пункт 3 ст. 288 прямо запрещает размещать в жилых домах промышленные производства. Данная норма дублирует аналогичное положение ст. 17 ЖК и, строго говоря, относится к правилам жилищного законодательства.
Смысл данного запрета сводится к тому, что если соответствующее здание согласно правоустанавливающим документам является жилым домом, в нем вообще исключается устройство и размещение каких бы то ни было промышленных производств. Под последними понимаются любые виды деятельности, связанные с использованием станков, механизмов, приборов и иного специального оборудования, использование которых вредно воздействует на внешнюю среду, создает угрозу здоровью или причиняет беспокойство проживающим в жилом доме.
Вместе с тем данный запрет не действует, если здание или строение, в котором расположено жилое помещение, не является жилым домом. При определенных условиях такое жилое помещение может быть признано непригодным для проживания в порядке, установленном жилищным законодательством.
4. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК).
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК). Как известно, производственное помещение предполагает размещение в нем специального оборудования и приспособлений для производства изделий и ремонта (например, типографии, пекарни, кузницы и др.). Работа такого оборудования в жилом доме делает невозможным проживание жильцов. Собственник жилого помещения может размещать в нем предприятия, учреждения, организации только после перевода жилого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК). Контроль за переводом жилых помещений в нежилые осуществляет Государственная жилищная инспекция РФ.
5. Применимое законодательство: - ЖК РФ.
6. Судебная практика:
- определение КС РФ от 06.02.2004 N 135-О;
- постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания";
- постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.07.2014 по делу N А33-22922/2013;
- решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.07.2014 по делу N А53-23087/2012;
- решение Октябрьского городского суда Самарской области от 08.07.2014 по делу N 2-261/2014;- определение ВС РФ от 07.06.2016 N 67-КГ16-3 (о выделении в натуре доли в праве общей долевой собственности на квартиру и вселении, возложении обязанности устранить препятствия в пользовании квартирой, передать комплект ключей);
- постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.05.2016 N 02АП-1529/2016 по делу N А17-459/2015 (об устранении нарушения права собственности на помещение);
- постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 N 05АП-3358/2016 по делу N А24-4367/2015 (о признании незаконным решения администрации об отказе в переводе жилого помещения в нежилое).